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法律知识

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  •   绝大多数商户都是通过租赁门店的形式来进行经营的,而在商铺租赁的过程当中,时常会发生一些大大小小的纠纷。那么我们该如何避免纠纷的发生呢?接下来就由天津商铺租赁合同纠纷事务所的律师来为大家解答。

      如何避免商铺租赁合同纠纷的发生

      在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

      一、承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

      1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

      2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。


    天津商铺租赁合同纠纷


      3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

      二、承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

      1、 原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

      2、 商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

      3、 房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

      4、 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

      5、 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

      对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。


    天津商铺租赁合同纠纷


      三、租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

      1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

      2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

      因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。


    天津商铺租赁合同纠纷


      四、转租需要注意

      1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

      2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

          现如今,店铺租赁情况非常普遍,为了能够不影响到商家的正常营业,天津商铺租赁合同纠纷事务所建议大家做好以上几点,以避免发生纠纷。

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  •   现如今,很多父母名下都可能会有多套房产,因为父母离世或者因为其他原因需要将房产过给子女。不过一些人对于房产继承这个问题并不是很了解。那么接下来,天津房产律师事务所就来具体介绍一下房产继承的手续和流程。

      房产怎样继承?

      1.继承

      继承方式是税收较少的一种方式。 当父母还活着时,它无法处理。只有父母死后,他们才能处理房产继承。在继承房地产程序的过程中,只需要少量的公证费和继承公证费。即使在房产证不到5年的情况下出手,也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。

      但是,继承过程可能会遇到一些问题。继承的过程可能会碰到一些问题。名列前茅个问题是有多个子女,或者是父母的父母还在世。这种情况需要其他继承人放弃继承权。如果其他继承人不同意,并且父母没有留下相关的有效遗嘱,那么他们只能遵循法律继承;如果父母留下有效遗嘱,但其他继承人仍然不同意,这只能通过诉讼来处理。


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      第二个问题是继承的公平性是不完整的,所以房地产转让过程中存在很多困难。因为继承的公平性所要求的程序非常严格,比如之前新闻上曝光的各种奇葩的证明,证明你的父亲是你的父亲等等!

      2.赠与

      给予的方式简单方便,直系亲属之间的礼物只需缴纳印花税和契税,费用也不多。其中重要的是契税,即房价的3%,即市场价格的3%。如果您考虑将房产留在自己的住所或租房,您可以使用这种方法。

      但是在将来,如果你想卖掉它,这种方法是不合适的。如果孩子在收到礼物后不到5年内出售房屋,或者孩子拥有多套房产,根据目前的运营方式,子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税,即按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。


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      3.交易

      买卖的方式干脆直接,不留麻烦。直系亲属之间的房地产交易不需要讨价还价。他们只需要根据地方税的评估价格缴纳印花税,契税和营业税。费用不多。需要将房产“出售”给子女的父母必须缴纳总评估价值1%的个人所得税。由于房地产许可证未通过5年,因此增值部分需缴纳5.5%的营业税。

      子女需缴纳1%的契税。 当子女将来再次转让这套房产时,如果取得房产证满5年且是住房,女儿只需缴纳少量交易手续费。若房产证未满5年或者拥有多套房屋的话,则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税。


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      以上就是小编为大家总结的房产继承所需的相关手续以及操作流程。如果过您需要此类相关法律咨询服务的话,欢迎随时联系我们益清天津房产律师事务所。

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  •   离婚是一种较为普遍的社会问题,任何一对夫妻都不希望走到这一步。但即便到了无法挽回的地步,也尽量不要因为财产分割问题而弄得彼此很难堪。房产作为财产分割的重要部分,那么在什么情况下,房产才完全属于一个人呢?接下来,天津房产律师事务所就来为大家分析一下。

      就目前的情况来说,离婚时房产不属于夫妻共同财产只由一方占有的,主要有以下4种情况:
    天津离婚房产分割
      一,房产在结婚之前,由个人出资购买的。 这个婚前的房子没有用作婚房,也没有使用另一半的资金。 在这种情况下,该财产被视为婚前财产,在离婚时不予分割。 需要提供证明证明。 资料主要包括签订采购合同的时间,房产证的登记时间,相关保证金或银行转让凭证。 相应地,如果双方购买财产用于结婚,另一方也支付部分房屋付款。 即使房屋产权证上没有签名,当离婚分开时,该财产将分为夫妻共同财产。

      二,与上述类似,财产由婚前个人支付首付款,个人在结婚后继续偿还贷款。 根据婚姻法的解释,财产仍属于个人财产,但在婚姻期间支付的抵押是由夫妻共同财产支付的,因此离婚时要折合成等比例的价值给另一方。
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      三,结婚后,父母一方已全额购买房产。 在这个时候,它可以被视为给予孩子的父母的个人财产,并且在离婚时没有必要分开。 这里的重要是完全购买,如果是部分或首付,它几乎与第二种情况相同。 为了证明父母已经完全购买并交给子女,需要提供父母购房款的银行转账记录、转账的用途等。提供这些的重要就是为了证明付款和购房之间的逻辑关系以及专款专用的真实性。
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      四,在婚姻中,签署了相关的财产协议。 例如,如果财产归一方所有,则属于个人财产。 但签署的协议不是离婚协议,而是婚姻期间签署的协议。 在法律上,只要不办理离婚手续,即使签订了离婚协议,也可以单方面悔改,那样就不能作为离婚对房产进行分割的证据。

      在以上四种情况下,离婚时房产是完全属于个人的。天津房产律师事务所希望大家在面对离婚房产分割问题时,能知道该如何维护自己的权益。

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  •       过错责任是侵权法归责原则体系中的一般原则。过错是指支配行为人从事在法律和道德上应受非难的行为的故意和过失状态,换言之,是指行为人通过违背法律和道德的行为表现出来的主观状态。

          天津房产继承其特征表现为:*,过错是一种主观状态;第二,过错是受行为人主观意志支配的外在行为;第三,过错是法律和道德对行为的否定性评价,第四,过错的基本形式是故意和过失。但侵害配偶权的行为,应该是故意行为,过失能不能构成侵权责任?一般均否认。

    天津继承纠纷

          对于故意,要分三个层次:*,明知其行为违法而依然为之;第二,明知其行为违法并会导致对方配偶权有损害而依然为之;第三,明知其行为违法并会导致双方配偶权的损害,而希望或意欲这种后果的发生,即明知该行为违反婚法规。

          天津房产继承明知合法婚姻关系受法律保护,合法的配偶身份利益不容侵犯,却实施了侵害配偶他方的身份利益或应履行法定义务而不履行的行为。对于第三人插足是侵犯配偶权的问题,要区别对待。如果配偶一方向第三者隐瞒了结婚的事实,而第三者在不知道也不可能知道的情况下,不构成侵害配属权,只是与之发生性关系的一方配似侵害了对方的配供权。如果第三者开始不知道,后米知道真实情况后,依然保持与配偶一方的不正当性关系,则第三者自知道真实情况时起与有过错方配偶有共同的过错应当承担共同的侵权责任。对于主观过错的认定,不能只凭当事人自己说不知对方己婿,需要从其他旁证认定其主观过错。

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