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法律知识

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  •  (一)产权全部是单位员工个人集资房

      对于产权全部是单位员工个人的情况,因为产权属于员工个人即转让人,即使单位内部规定,员工不得转让,但是该规定系单位内部规定,对第三人不具有约束力,并且《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定:“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”。天津房产律师因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定,即应认定转让有效。如果一方违反约定,不履行转让协议,另一方可按协议约定,要求其承担相应的责任。

      (二)产权部分是单位,部分是员工个人的集资房

      对于这种情况下,因为集资房是单位与个人共有,根据民法通则及相关法律规定,一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物,况且自《物权法》实施后,不动产是登记主义,集资房登记有共有人的情况,因此第三人在购买集资房时是可以知道单位是共有人的,因此不适用善意取得,再者,购买人未经共有人的同意,也过户不成。因此,对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的,若出卖人将相关款项补齐之后,就可以获得完全产权进行转让。

      集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。天津房产律师能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资,将来可以办理100%的产权,在产权证拿取后,可以自由上市交易;如果是部分集资,将来为职工办理的是部分产权,另部分产权属于另部分集资人(单位)。

      职工想要转让部分产权的集资房,首先要取得合法的房屋所有权证书,其次,要经过产权共有人的单位的同意,而且单位具有有限购买的权利。

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  • 案情简介:

    于某在村集体土地上建了一栋楼房共有房屋七间,办理了一栋楼房的产权证。但是因为土地性质属于集体土地,不能办理土地使用权证。2013年6月,于某将其中一套房屋以3000元每平米的价格卖给了来此地做生意的孙某,双方签订了买卖房屋协议,并已实际履行,2013年底孙某听说*要整治小产权房建筑,担心房屋被清理拆除,遂反悔要求退还房款,于某不同意,诉至法院。

    天津房地产律师

    本案争议的焦点是买卖小产房的合同是否无效。

    根据我国土地管理法规定,农民集体所有的土地所有权不能出让、转让、出租或者用于非农建设。我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所有权同时转让抵押。也就是说我国实行房地一体主义政策。我国合同法规定,违反法律、行政法强制性规定的合同无效。因此这样的小产权房买卖协议无效。

    法院判决:

    该小产权买卖合同无效

    但是现在出现另一种司法意见:小产权房作为一种物权,也具有占有、使用、收益、处分的性质,既然有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定了集体土地使用权不得转让、出让和出租用于非农建设,但是小产权房的买卖并没有将土地用于非农建设,也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地,但这些规定都没有上升到法律或行政法国的高度,依据较高院对合同法的解释,只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或者*颁布的行政法规的强制性固定的合同才是无效合同,因此小产权房的买卖协议也可能有效。

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  •       律师和客户,不确定的关系,利益联盟?合作伙伴?怨恨吗?一起生活,一起死去的兄弟?爱与恨的恋人?一切似乎都很糟糕。

    对于客户来说,律师的形象无非是经验丰富、严肃、严谨、理性、古板、聪明、雄辩。他是个吃原告和被告肉的势利小人。对于律师来说,客户的形象相对单一,比诉讼、仲裁案件情况复杂,一个巨大的存在,指责本案法律关系是否繁杂,工作量大或小,客户是否有资金支付法律费用,是否尊重律师和律师的经验丰富建议,这些判断是否他们的律师代理案件或提供法律服务。

          在天津房产律师和当事人眼中,他们可能是“天使”,也可能是“魔鬼”。那么,如果你想成为一名声誉良好的职业律师,如何有效处理律师与客户之间的关系,避免成为客户眼中的“魔鬼”呢?

    1. 找到律师的定位

          律师执业大致可分为非诉讼执业和诉讼执业。指责商业客户大多是企业客户,甚至律师接触的实际控制人较重要的是公司的管理,所以这种类型的客户作为一个整体更加理性,沟通是相对更通畅,使用方言,是双方都知道自己想要什么,什么对方,这种关系是相对更多的合同的精神和理性的沟通,商业诉讼中的诉讼业务客户大多是由于上述类别。相比之下,诉讼是个人的事情,他们中的许多人是生与死、自由与监禁之间的激烈冲突的一部分,或者是为了自己的利益向法院绝望地上诉的一部分。这使得与好打官司的客户沟通变得更加困难

          到目前为止,天津房产律师我的大多数客户都是理性的。一方面,作为一名律师,我尽我较大的努力通过我的经验丰富能力和服务质量合理合法地较大化我的客户的利益。另一方面,在选择案例时,作者也在选择客户。通常情况下,笔者有几种类型的客户只是简单的拒绝:过于小气,思维过于极端,自己的案例不受理;以自我为中心,认为律师必须肯定听取当事人的案件不受理;这个律师说,那个朋友说应该怎么怎么不回答。因此,从整体上看,笔者与委托人之间的关系是比较和谐的,我们尽量避免委托人与律师不承认、信任、尊重对方的案件和项目。

          那么,律师对自己与客户的关系到底有什么看法呢?笔者认为,律师就是律师,既不想成为委托人的“天使”,也不想堕落成委托人眼中的“魔鬼”。因此,律师不应卑躬屈膝,也不应咄咄逼人,要独立思考,以客户的合法利益诉求为基础,努力在法律范围内实现客户利益较大化。

          作为律师,我们应该清楚地认识到自己的地位,相当于一个智囊团)的员工,真正做出决定或客户端,所有的出发点和立足点应该是客户的合法要求,当然,它可能是合法的,但不一定合理要求,也不一定是道德上站得住脚,需要律师的自己的选择,如果律师认为与自己的价值观或道德冲突的立场,即可以在项目开始时选择不受理此类案件,也可以在委托代理合同协议书中明确,及时解除代理合同,退出案件代理

          律师代理诉讼,指控的情况下,天津房产律师你也应该有一个清晰的理解,客户是让律师,请提供一个有效的值,一些困难或客户处于劣势,可能在某种程度上律师作为“救世主”的“天使”,但作者认为,律师当时你不应该惊慌失措。因为客户的期望不仅是物质欲望,也是一个精神期望,律师应当通知代理案件并签署风险通知,也不应该任意夸下海口,“ok”“肯定没有问题”“好的”“一定要赢”等等,律师如果太仁慈或本身在这一点上,然后后续纠纷和麻烦可能遵循。

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  •       继夫妻共同财产、子女抚养权、抚养费、探望权等问题之后,离婚后子女的名誉权问题也成为夫妻双方离婚后引发诉讼的新问题。日前,镇江市润州区人民法院受理了一桩离婚案件,原因是孩子的姓氏被改姓而引起的冠名权纠纷。天津房产律师请看看:

          原告顾俊欣(男)2006年出生,原告父母2008年通过法院调解离婚,调解协议约定,顾俊欣将孩子送回生母金晶抚养,此后原告一直与生母同住至今。

          2009年7月,原告母亲金晶申报原告户口时,未经被告即原告生父顾的同意,将原告姓名登记为“金俊欣”。2010年7月,被告人顾发现上述情况后,公安机关要求恢复原告的姓名,公安机关将原告的姓名由“金俊欣”改为“顾俊欣”。但是原告和他的母亲都不知道这个名字的改变。原告从幼儿园到小学毕业一直使用“金君欣”这个名字。直到今年小学毕业,原告才发现户籍上的名字被改了。

          天津房产律师在庭审中,原告本人表示,他只知道从幼儿园到现在都叫“金君欣”,朋友、同学都叫“金君欣”,他已经习惯了“金君欣”的名字,希望能够将自己的户籍名从“顾君欣”改为“金君欣”。我也提供的收据在城市镇江市实验小学,业余段卡镇江围棋学院的社会诊治保险证书和镇江市社会保障卡、等来证明我一直在使用“金junxin”的名字,并提交一个请求由原告和一个视频文件,和申请改变名称和提交批准的形式。

          法院审理后,认定自然人依法享有姓名权,并有权依照规定决定、使用、变更姓名。孩子们可以随父姓,也可以随母姓。从这个案子,虽然原告户籍的名字“GuJunXin”,但原告“金Junxin”已经使用自幼儿园,小学的名字,这个名字已经给老师,朋友和同学,已经成为稳定的生活学习环境的重要组成部分,继续使用这个名字,学习、生活和身心健康支持原告。原告年满11岁,为限制行为能力人。根据他的年龄和智力水平,他已经能够理解他的名字的字面意义和社会意义,并在选择他的名字时获得了一定的判断能力。原告继续使用“金君欣”一词,不会改变原告母亲金晶和被告谷之子的事实,也不会损害生父、生母等人的合法权益。法院支持原告将其姓名由“顾君欣”改为“金君欣”的请求。(文章中的人物都是化名)

    (法官的评论)

          中国婚姻法规定,子女可以随父或母姓。这是中国婚姻中男女平等的重要体现。作为未成年子女的父母,在未成年子女的姓名问题上,应以保护未成年子女的利益和子女的健康成长为前提和目的。随着中国离婚案件的不断增加,关于孩子是随父姓还是随母姓的争议也越来越多。但是,总的来说,应该以孩子的健康成长为出发点,充分考虑他们自己的意见。详情咨询:http://www.tjyqls.com/

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