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小产权房房屋买卖合同并不必然无效

2019-04-16

案情简介:

于某在村集体土地上建了一栋楼房共有房屋七间,办理了一栋楼房的产权证。但是因为土地性质属于集体土地,不能办理土地使用权证。2013年6月,于某将其中一套房屋以3000元每平米的价格卖给了来此地做生意的孙某,双方签订了买卖房屋协议,并已实际履行,2013年底孙某听说*要整治小产权房建筑,担心房屋被清理拆除,遂反悔要求退还房款,于某不同意,诉至法院。

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本案争议的焦点是买卖小产房的合同是否无效。

根据我国土地管理法规定,农民集体所有的土地所有权不能出让、转让、出租或者用于非农建设。我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所有权同时转让抵押。也就是说我国实行房地一体主义政策。我国合同法规定,违反法律、行政法强制性规定的合同无效。因此这样的小产权房买卖协议无效。

法院判决:

该小产权买卖合同无效

但是现在出现另一种司法意见:小产权房作为一种物权,也具有占有、使用、收益、处分的性质,既然有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定了集体土地使用权不得转让、出让和出租用于非农建设,但是小产权房的买卖并没有将土地用于非农建设,也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地,但这些规定都没有上升到法律或行政法国的高度,依据较高院对合同法的解释,只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或者*颁布的行政法规的强制性固定的合同才是无效合同,因此小产权房的买卖协议也可能有效。

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